Kira Hukuku Avukatı İzmir | Eksik Kira Ödemesi (TBK 315) İhtar, İki Haklı İhtar ve Kiracı Tahliyesi

İzmir’de kira hukuku avukatı desteğiyle kiracı tahliyesi, kira davası ve kira alacağı icra takibi süreçlerini, TBK m. 315 ve iki haklı ihtar ilkeleri çerçevesinde etkin biçimde yürütüyoruz. İzmir kira avukatı yaklaşımıyla dosyaya özgü strateji geliştiriyor; tahliye talepleri, birikmiş kira alacakları ile kira tespit davası ve uyarlama konularında yol gösteriyoruz.

İlgili sayfalar: İcra ve İflas Hukuku · Yayınlarımız · İletişim

Kira Bedelinin Eksik Ödenmesi Halinde Kiraya Verenin Başvurabileceği Hukuki Yollar

Kira ilişkisi, Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) kapsamında taraflara birtakım asli yükümlülükler yükleyen sürekli borç ilişkilerinden biridir. Bu ilişkide kiracının temel borcu, kiralananı özenle kullanmak ve kira bedelini sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde tam ve zamanında ödemektir. Kira bedelinin eksik ödenmesi, doktrinde ve Yargıtay uygulamasında kiracıyı temerrüde düşüren bir eda eksikliği olarak kabul edilmektedir. Bu nedenle eksik ödeme görüldüğünde kiraya verenin izlemesi gereken hukuki yol, TBK m.315 başta olmak üzere kira hukukunun temel prensipleri çerçevesinde belirlenmelidir.

Bu yazımızda, kira bedelinin eksik ödenmesi hâlinde kiraya verenin sahip olduğu hukuki imkânlar, yüksek mahkeme kararları ve mevzuat hükümleri ışığında özet şekilde ve bilgilendirme amacıyla incelenmektedir.

1. Eksik Ödeme Olgusunun Tespiti ve Delil Niteliği

Eksik ödemenin hukuken ileri sürülebilir hale gelmesi için öncelikle ödemenin miktarı ve ödeme zamanı net şekilde belirlenmelidir. Banka dekontları, açıklama bölümü, kira sözleşmesindeki artış hükümleri, kiracının gönderdiği mesajlar ve varsa önceki ihtarlar bu tespitin temel delilleridir.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında da belirtildiği üzere kira bedelinin eksik ödenmesi, kira borcunun hiç ödenmemesi ile aynı hukuki sonucu doğurur; zira kira bedelinin bir kısmını ödemek, borcu ifa anlamına gelmez. Bu itibarla kiraya veren, eksik ödeme hâlinde TBK m.315 çerçevesinde temerrüt ihtarı çekme hakkına sahiptir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/6655 Esas, 2015/10585 Karar sayılı ve 01.12.2015 tarihli ilamında; kiranın 35 kuruş dahi eksik ödenmesi halinde kiracının tahliyesi gerektiği içtihat edilmiştir.

2. Kiracının Temerrüde Düşürülmesi: İhtar Süreci

TBK m.315, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının kira borcunu ödememesi veya eksik ödemesi hâlinde kiraya verene en az 30 günlük süre içeren yazılı ihtarla kiracıyı temerrüde düşürme yetkisi tanımaktadır.

İhtarın hukuki şartları şunlardır:

1. Eksik ödemenin hangi aya ilişkin olduğu,

2. Eksik kalan tutarın açıkça belirtilmesi,

3. Kiracıya en az 30 günlük süre verilmesi,

4. Süresinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceğinin bildirilmesi.

Bu ihtarın noter aracılığıyla yapılması hem TBK hem de HMK bakımından ispat yükü açısından önemlidir. Uygulamada elektronik tebligat ve KEP sisteminin de geçerliliği kabul edilmektedir.

Yargıtay, ihtarın içeriğinin belirli olmaması veya 30 günlük süreden kısa süre tanınması hâlinde temerrüt hükümlerinin u

uygulanamayacağını açıkça vurgulamaktadır.

3. Temerrüdün Sonuçları: Fesih ve Tahliye Yetkisi

Kiracının eksik ödemeyi ihtara rağmen tamamlamaması hâlinde temerrüt gerçekleşmiş olur. TBK m.315 açıkça:

“..kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.  ”

hükmünü içermektedir.

Bu durumda kiraya verenin başvurabileceği yollar:

• Sözleşmenin haklı nedenle feshi,

• Tahliye davası açılması,

• Birikmiş kira alacaklarının talebi,

• Gecikme faizine hükmedilmesi.

Özellikle işyeri kiralarında düzenli eksik ödeme, Yargıtay tarafından “kiracının güven zedeleyici davranışı” şeklinde değerlendirilmiş ve tahliyeyi haklı kılacak nitelikte sayılmıştır.

4. Kira Alacaklarının İcra Yoluyla Tahsili

Eksik ödeme yalnızca tekil değil sürekli bir davranış biçimi hâline gelmişse kiraya veren, ilamsız icra takibi yoluyla ödenmeyen kira bedelini ya da kira bedeli farklarını talep edebilir. Bu takipte borçluya 7 günlük itiraz süresi verilir.

Kiracının itirazda bulunmaması hâlinde takip kesinleşir ve kiraya veren haciz işlemlerine geçebilir. Kiracının itiraz etmesi durumunda ise iki yol söz konusudur:

• İtirazın kaldırılması (İİK m.269 vd.),

• İtirazın iptali davası.

Eksik ödeme, icra takibinin kapsamına doğrudan dahil edilebilir ve tahsil kolaylığı sağlar.

5. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m.352/2)

Eksik ödeme, her defasında haklı ihtar sebebi oluşturur. Aynı kira yılı içinde kiracının iki kez eksik ödeme yapması ve iki haklı ihtar gönderilmiş olması durumunda, kiraya veren:

• kira dönemi sonunda,

• iki haklı ihtara dayanarak,

• tahliye davası açabilir.

Yargıtay’a göre haklı ihtarın oluşması için eksik ödemenin “azlık” derecesi önemli değildir; 100 TL dahi eksik ödeme haklı ihtar sebebi sayılır.

Daha önce değindiğimiz üzere; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/6655 Esas, 2015/10585 Karar sayılı ve 01.12.2015 tarihli ilamında; kiranın 35 kuruş dahi eksik ödenmesi halinde kiracının tahliyesi gerektiği içtihat edilmiştir.

6. Eksik Ödeme Davranışının Sürekliliği ve Kötü Niyet

Kiracının kasıtlı şekilde sürekli eksik ödeme yapması, ödeme gücünün varlığına rağmen ödemeden kaçınması veya kira artışlarını uygulamayı sistematik biçimde reddetmesi, Yargıtay tarafından kötü niyetli davranış olarak değerlendirilmekte ve tahliye kararını kolaylaştırıcı unsur olarak görülmektedir.

Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, kiracı ödeme gücü olup da aksaklık yaratmaya devam ediyorsa “sözleşmeye aykırı davranışın sürekliliği” gerekçesiyle tahliye kararı verilebilmektedir.

7. Sonuç:

Kira bedelinin eksik ödenmesi, kiracının kira sözleşmesinden kaynaklanan asli borcuna aykırılık oluşturur ve kiraya veren bakımından temerrüt hükümlerinin uygulanmasına imkân tanır. TBK m.315, kiraya verene eksik ödeme hâlinde geniş koruma sağlayan açık hükümler içermektedir. Etkili bir ihtar sürecinin ardından kiraya veren; sözleşmeyi feshedebilir, tahliye talep edebilir, icra takibi başlatabilir veya iki haklı ihtara dayanarak tahliye davası açabilir.

Kiraya verenin hukuki süreci doğru yönetmesi, kira ilişkisinin sağlıklı şekilde sürdürülmesi veya gerektiğinde etkin biçimde sonlandırılması açısından kritik öneme sahiptir. Bu nedenle, kira ilişkisine dair ortaya çıkan uyuşmazlıklarda hak kaybı yaşanmaması ve sürecin doğru yönetilebilmesi için kiraya verenin uzman bir avukata başvurarak profesyonel hukuki destek alması büyük önem taşımaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

1) Kira bedelinin eksik ödenmesi halinde ne olur?
TBK m. 315 uyarınca kiracı yazılı ihtarla temerrüde düşürülebilir; süreye rağmen tamamlanmazsa sözleşme feshi ve tahliye davası gündeme gelebilir.

2) İki haklı ihtar nedir?
Aynı kira yılı içinde iki ayrı ayda eksik/hiç ödeme nedeniyle gönderilen iki haklı ihtara dayanılarak dönem sonunda tahliye davası açılabilir (TBK m. 352/2).

3) Kira alacağı nasıl tahsil edilir?
İlamsız icra yoluna başvurulabilir; itiraz halinde itirazın kaldırılması veya iptali davası süreçleri izlenir.

4) Kira tespit davası ne zaman gündeme gelir?
Sözleşme süresi, artış hükümleri ve emsal kira rayiçleri dikkate alınarak, koşulları oluştuğunda kira tespit davası açılabilir.

5) Neden kira hukuku avukatı desteği alınmalı?
İhtar, delil ve usul hatalarının önlenmesi; doğru strateji ile kiracı tahliyesi ve alacak taleplerinin etkin yönetimi için uzmandan destek önemlidir.

6) Kira bedelinin eksik ödenmesi halinde kiraya veren ne yapmalı?
Noter aracılığıyla TBK m. 315 kapsamında; hangi aya ait olduğu ve eksik tutar belirtilerek en az 30 günlük süre veren, süresinde tamamlanmazsa fesih ve tahliye davası açılacağını bildiren ihtar çekilmelidir.

7) Kiracı kira bedelini eksik öderse tahliye olur mu?
Eksik ödeme temerrüt sebebidir; ihtara rağmen tamamlanmaması hâlinde fesih ve tahliye mümkündür. Ayrıca aynı yıl içinde iki haklı ihtar şartları oluşursa dönem sonunda tahliye davası açılabilir.

8) Eksik kira ödemesi temerrüt sayılır mı?
Evet. Yargıtay içtihatlarında eksik ödeme, hiç ödememe ile aynı sonucu doğurur; borç ifa edilmiş sayılmaz.

9) İki haklı ihtar nedir, nasıl uygulanır?
Aynı kira yılı içinde farklı aylara ilişkin en az iki adet haklı ihtar gönderilir; dönem sonunda bu ihtarlara dayanılarak tahliye talep edilebilir. İhtarlarda ay, tutar ve ödeme süresi açıkça yazılmalıdır.

10) Kiracının sürekli eksik ödeme yapması hukuken ne anlama gelir?
Süreklilik arz eden eksik ödeme, kötü niyet ve güven zedeleyici davranış olarak değerlendirilerek tahliyeyi güçlendiren bir unsur sayılabilir.

11) TBK 315 kira ödememe ihtarı nasıl çekilir?
Noterden yazılı ihtar: ilgili aya ait borç ve eksik tutar, en az 30 günlük süre, sürede ödeme yapılmazsa fesih ve tahliye uyarısı; tebligatın usulüne uygun yapılması esastır.

12) Kiracı eksik kira ödemesine itiraz edebilir mi?
Kiracı, hesaplama hatası veya artış hükmüne ilişkin uyuşmazlık gibi nedenlerle itiraz edebilir; ancak ispat yükü ve deliller büyük önem taşır. İtiraz icra takibini durdurabilir; itirazın kaldırılması/iptali süreçleri gündeme gelir.

13) Kira alacağı nasıl icra takibine konu edilir?
İlamsız icra takibi başlatılır; 7 günlük itiraz süresi vardır. İtiraz olmazsa takip kesinleşir; olursa itirazın kaldırılması veya iptali davası yoluna gidilir.

14) Eksik kira ödeme tahliye sebebi midir?
Evet. İhtara rağmen eksik ödeme tamamlanmazsa TBK m. 315 kapsamında fesih ve tahliye; ayrıca iki haklı ihtar şartlarıyla dönem sonunda tahliye talebi mümkündür.

15) Kira sözleşmesinde eksik ödeme ve fesih şartları nelerdir?
Sözleşmedeki artış ve ödeme hükümleri, vade tarihi ve gecikme kayıtları ile TBK genel hükümleri birlikte değerlendirilir; koşullar oluştuğunda fesih ve tahliye süreçleri işletilebilir.

İzmir’de kira hukuku avukatı olarak; İzmir tahliye davası avukatı, İzmir kira alacağı avukatı hizmetleri sunuyoruz. İzmir kiracı tahliye hukuku ve İzmir kira icra takibi süreçlerinde dosyaya ve sözleşmeye özgü stratejiler geliştiriyoruz.

Bu metin yalnızca bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş veya danışmanlık değildir ve avukat–müvekkil ilişkisi oluşturmaz. Mevzuat ve içtihatlar değişebileceğinden güncelliği ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu sitedeki bilgiler genel nitelikte olup hukuki danışmanlık değildir. Somut durumlarınız için bir avukata başvurunuz.